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买房赠地下室抬高地上房子价格 留心产权隐患
2012-3-17 江南都市报 夏震

“买房赠地下室”的楼盘让利对于购房者来说,很有吸引力。值得注意的是,白送的房产面积固然诱人,但因为涉及复杂的产权问题,地下室的赠与行为很可能埋下隐患,令购房人得不偿失,因此值得特别留意。

赠送地下室抬高地上房子价格

据了解,市场上“买房赠地下室”的产品多为多层的底层户型或是洋房、别墅,这类产品的售价比其他楼层略贵,但赠送地下室。开发商称,地下室是白送的,不收取业主的费用,将来也无法办理地下室的产权证,但是不影响业主正常使用。有的带地下室的产品,开发商会按一定价格出售地下室的面积。

记者调查发现,目前市场上带地下室的商品住宅,其地下室产权情况大致有四类:一是地下室具有单独产权,或与房屋共同具有一个产权证,此类地下室产权归该业主所有,具有单独产权证的地下室还可作为常规住宅买卖;二是作为人防工程的地下室,产权归开发商所有,但为保证其使用功能,不能任意租售;三是作为车库或其他公共用途的地下室,属于不可分摊的公用建筑部分,开发商也无权对其进行租售;四是地下室作为公用建筑面积分摊到业主头上,地下室的管理权归社区的业主委员会,任何业主都不能自行对地下室进行租售。

有业内人士认为,虽然开发商都知道地下室产权不明暗藏风险,但售房时故意模糊产权问题,利用“赠送”的诱饵抬高地上部分价格,甚至将不能出售的地下室便宜卖给业主以获利,在开发商看来,地下室售出已既成事实,日后即使被业委会追究,对方维权也会困难重重。

无产权地下室白送也闹心

事实上,这些赠送面积往往都没有产权,开发商无需缴纳这部分面积的土地出让金,只需投入较少的土建成本,就可以为住宅本身提价带来巨大便利。但对于购房者来说,不但多支出了购房费用,还要承受因此带来的风险。

江西商海律师事务所魏亮律师表示,凡是没有交纳土地出让金的地下室,都是无法办理产权证的。按照物权法的相关规定,没有产权的地下室属于公摊面积,处分权属于全体业主,开发商不能对外销售,也没有权利赠送给购房者。如果开发商销售这种无产权地下室,业委会有权追回收益,购买了这种地下室的业主就要承受损失。而即使开发商售房时是将地下室赠送的,也是为了借此给购房者一个买房增值的印象,令地上部分的房价达到他们的预期水平,一旦出现纠纷,吃亏的还是购房者。因此,白送地下室未必是好事,如果不搞清其中的产权问题,不认清风险,很可能得不偿失。遇到开发商不明晰地下室产权问题、半卖半送的情况,购房人一定要留心。

有产权地下室需缴契税

值得注意的是,有一种情况,即当项目取得了规划部门对地下室的规划许可,而且开发商并未将建设地下室的成本摊入售房成本中时,开发商是可以赠与或者出售地下室的。

对此,魏亮律师表示,只要产权明确,且销售时的产权性质与规划审批相符,开发商就有权根据市场行情自由定价销售地下室。需要提醒购房者的是,购买有产权的地下室,也要和地上部分一样交纳契税。购房者应该在购房时与开发商约定好,这笔税费由谁来交,并将此写入合同。除此以外,业主还需要按地下室的建筑面积来交纳公共维修基金和物业费。

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