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开发商称毛坯房成本5至7千 京郊降价盘成交放量
2012-3-24 来源:北京晚报 李海霞

房价降到什么程度才是“合理价位”?购房人在什么时候出手合适呢?日前,有业内人士透露了开发商的最新开发成本,毛坯房除土地成本外,因融资方式、建筑材料等不同,总体上在5000元至7000元之间。业内认为郊区部分项目已降到位。

收入比难定“房价合理”标准

对于“合理房价”,温家宝总理给出了两条标准:一是房价与居民的收入相适应,二是房价与成本和合理的利润相匹配。

在国际上,房价与居民的收入关系,通常用“房价收入比”来衡量,是指当地每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值。世界银行专家认为,房价收入比在3至6倍之间为宜。

山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海认为,如果以90平方米为住房标准,用家庭全部收入来计算,而不是可支配收入,一线城市房价收入比8倍的房价应该算是比较合理的。而北京中原地产市场研究部张大伟则认为:“因为北京等一线城市人多地少、需求量大,房价收入比在12倍比较合理。”

中经联盟秘书长陈云峰还提到,北京还有一个特殊现实,就是居民收入差别巨大,“平均”出来的收入不能代表居民真实的收入水平,因此,用“居民收入比”来推算出“合理房价”未必准确和科学,可以作为一个指标来参考。

购房人可自算毛坯房成本

房价是否合理的另一个标准是“成本加上合理的利润”。业内人士普遍认为,一个房地产项目的成本是可计算的,“合理的利润”也相对容易形成共识,参照这个可量化的标准,似乎更容易计算出“合理房价”。

王先生是城南一项目的总经理,他以自己开发的项目为例,给记者算了一笔“成本账”。“毛坯房开发成本之中,主要有土地成本、建安成本、财务税费、管理成本等。我们开发的项目土地成本在每平方米5300元左右,建安成本每平方米2100元;代征道路建设、基础设施建设、配建设施等费用在700元左右;还有营业税、城市建设维护税、教育附加费、增值税等在内的各种税费占了销售额的12%,大数是1200元;另外,单位平方米的营销管理和销售推广费用也占到销售额的5%,达到500元左右;还有项目开发的前期费用每平方米200元;贷款利息等财务费用约300元。最后,还要加上不可预见费用300元,我们的开发成本在10600元左右。”

他还提到:“毛坯房除土地成本外,成本其他都是相对固定的。这部分成本因为融资方式、建筑材料等不同,会有一定差异,但总体上,应该在5000元至7000元之间。知道了这部分成本、加上可以在国土部门网站查到的楼面价,加10%左右的利润,购房人自己就可以算出合理的房价是多少。”

郊区部分项目降价已到位

对于合理房价,还有开发商向记者介绍:“从政府推出两块限价房的价格,也可以推算出政府认定的合理房价。一块是北京首个限价商品房项目中铁建长阳国际城,2010年5月拿地,楼面地价为每平方米6095元,2011年4月15日开盘销售,政府定价每平方米12500元。另外一块地是首个‘限地价、竞房价’的地块,2011年9月拿地成本是每平方米5850元,政府定的销售起竞价是每平方米13600元。这两个价格应该是政府认为比较合理的房价。”

对于用成本推算合理价位的方式,中经联盟秘书长陈云峰比较认同。另外,他还认为,像房山万科长阳半岛精装修每平方米16000元,通州华业玫瑰东方(楼盘资料) 13000多元的价格,可能不会有太大降价空间。

记者从北京房地产交易管理网上也看到,今年3月份以来,北京住宅签约为10375套,环比上月上涨78%。其中,成交项目主要集中在郊区降价项目上,如保利·罗兰香谷每平方米14700元,本月成交160套;龙湖时代天街(楼盘资料 业主论坛)每平方米12400元,本月成交138套。北京中原地产市场研究部张大伟分析说:“从这些项目看,能带来稳定成交量的价格就应该是合理的,这些项目‘降价促成交’的成功,会带动其他‘扛价’项目向‘合理价位’靠拢。”(记者 李海霞)

(北京晚报)

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