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超经网:楼市金九银十能否如期而至
2011-10-7 超经网

 

  中秋佳节刚刚过去,即将迎来的是国庆黄金周。与此同时,楼市的“金九银十”战役也已经打响。从目前各地的统计数据来看,今年“金九银十”的开场似乎不太尽乎人意,部分城市的楼市成交量出现明显的萎缩现象。业内人士对今秋的传统销售旺季是否能如期而至表示担忧。超级经纪人网( www.mysupa.com )表示,“金九银十”的到来将为开发商规模降价促销提供契机。开发商和房企都在翘首期盼着金九银十的到来。但是严格的调控政策出台,造成了购房者的徘徊观望情绪。再加上前不久的连续加息使得购房者的消极情绪迟迟没有散去,导致今年的“金九银十”在过了两周之后还不够明朗化。

  北京有望迎来“金九银十”

  据调查,北京的住宅市场除了 2004 、 2005 、 2008 、 2010 年之外,其他年份的“金九银十”屡屡落空。原因很简单,主要的是由于房地产行业受政策的调控因素影响很大,比如 2010 年 9 月 29 日七部委联手出台的政策,干涉市场,推迟了可能发生的旺销的季节。

  而今年中秋节期间北京楼市成交量又再次陷入冰点。据伟业我爱我家的市场统计,今年中秋节假期的头两天北京住宅成交总量仅为 309 套,与去年中秋节假期头两天的成交量相比下跌了 40% ,虽然与今年端午假期头两天的成交量相比小幅上涨了 4% ,但是与今年“五一”假期头两天的成交量相比则大幅下跌了 72% ;北京全市新建商品房网签总量为 222 套,相比去年中秋假期的成交量下跌了 45% ;北京全市二手住宅网签总量为 87 套,虽然与今年端午假期头两天的成交量相比大幅上涨了 58% ,但是与今年“五一假”的成交量相比下跌了 56% ,与去年中秋假期头两天的成交量相比则下跌了近 27% 。

  有业内人士认为,由于投资需求基本清场,购房者总量减少,今年北京楼市新增供应商品房签约仅 48.5% ,还不足五成。再加上限购范围将扩大,准购房人预期改变。更有人断言今年的“金九银十”将很难实现成交回升,成交盛况恐将成为泡影。

  但是伟业我爱我家的市场研究院认为 2011 年北京还是有可能会迎来 " 金九银十 " 的旺销景象。原因是成交量的降价滞近半年,购房需求的亟待释放渠道。而在近两年的宏观调控中,北京因房价涨幅过大而成为焦点。今年自 " 京十五条 " 出台以来,供需的双方陷入僵持的状态,连续六个月的市场量降价滞。目前由于价格大幅下调的预期不太高,被压抑已久的购房者极有可能在这个季度出手。

  上海楼市“九不金”

  中秋期间,上海共有 6 个新建住宅项目开盘或加推,总计推盘量 1000 余套。从成交来看,小户型房源仍颇受市场追捧,个别高端项目也销售较好,不过市场总体走势仍然低迷。据统计, 9 月的前 11 个交易日,上海全市新建商品住宅仅成交 19.17 万平方米,比去年同期的 40.21 万平方米大跌 52.34% ,同时也只有近 6 年同期平均成交量的 46.27% ,今年 9 月果然如预判的那样,“九不金”。

  不过当前上海二手房的可售量已高达 1820 万平,远超 2008 年 12 月的 1320 万平,可见刚性的需求被极力抑制,购买力得到被动的积累。如今上海房价的上涨势头已得到全面的遏制,二手房交易中的议价空间逐步的增大,房价回落势在必然,预计会在今年 9 、 10 月份得到充分的显现。即时,伴随着结婚置业、拆迁等刚性需求的适时出手,上海二手房市场的“金九银十”还是很有可能出现的。

  谁拖住了“金九银十”的脚步

  每年的“金九银十”情况都不一样,因为楼市是与经济环境及政策调控等息息相关的。如 08 年,全国的经济情况并不乐观、调控政策趋紧的情况下,群众的购买力普遍下降,人们所期待的“金九银十”最后只能以“铜九铁十”惨淡收场; 09 年,在经济环境良好、调控政策宽松的情况下,但由于平时本身成交情况良好, " 金九银十 " 成色不足,高峰并未出现; 而 10 年时,在经济环境良好、调控政策趋紧的情况下, " 金九 " 名副其实, " 银十 " 草草收官。

  通过回顾 2008 年到 2010 年的“金九银十”,可以看出,由于宏观经济环境和国家调控政策的不同,先后表现出惨淡收场、成色不足、名副其实三种迥异的成交结果。

  今年的“金九银十”到现在已经过去了两个星期,但是前景还不是那么清晰,明显放慢了前进的脚步。显而易见的是,宏观经济环境和国家调控政策是影响“金九银十”的关键因素。或许是由于近期楼市调控和动态越发扑朔迷离,使得买卖双方都不知所措。

  通过超级经纪人网( www.mysupa.com )的调查,网友对于旺季买房的看法有着相当大的分歧。有近 75% 的网友表示不会选择在今年的“金九银十”季节买房,有 38% 的网友称除非房价跌 30% 以上,否则绝不考虑买房。甚至还有 24% 的网友担忧“金九银十”的季节,房价可能会涨。意见分歧越大,观望气氛就越浓,这也是购房者不愿意冒险出手买房的重要原因。

  此前,国务院副总理李克强 8 天内两次提出坚决抑制房地产投机炒作行为。从李克强讲话释放的信号来看,房地产调控不会就此而放松。种种迹象表明,此轮调控有可能成为史上最长的调控。所以今年楼市调控的复杂性不断地在加剧,压力也在加大,政策的倾向将成为下一步楼市走向的关键性因素。也是影响 9 、 10 月份旺季是否能到来的关键因素。

  做好准备,展望“银十”

  国庆长假正向我们走近,有购房需求的群众多半会把握这个长假,多比一比,看一看。毕竟对于改善性的需求,购房对家庭单位来说属于一个重大的决策,从决定购买到签约需要大量的比对时间,因此十月期间购房者剧增也不无可能。

  另外十一期间,年轻人选择此季节结婚的较多,或者受同学、同事、朋友们的婚帖的刺激,凑份子之余也会使得适婚人群考虑个人置业大事,这些无一不催生购房需求的冲动。从往年来看,“金九银十”的期间,刚性需求购房者都会选择在这两个月内考虑出手。

  既然“金九”已经过去一大半了,一些开发商们应该动足脑筋,加强促销手段,将让利更大化,把握住开展优惠促销的黄金时机。房企此时选择降价策略,是回笼资金、提升销售的黄金期。最近两个月内不少开发商,特别是大型开发商以打折、赠送等方式,开始促销。如果说这是预演,那么此后的一个多月大幕或许才将真正拉开,争取将“银十”做足。

  超级经纪人网建议购房者应该抓住 9 、 10 月份房源增加且房价松动的利好状况,及时出手,切莫再三犹豫观望而错过购房好时机。不过在面对琳琅满目的促销活动中,还是要保持清醒的头脑,考虑各方面的因素才能够做出理性的选择,找到最优质的房源。

  尽管传统的“金九银十”已经被各种各样的调控击打得面目全非,但毕竟它还是楼市在一年中最为重要的转折点。而今年的楼市一直处于乌云的笼罩之下,因此这个金秋更是承载了全国人民的诸多期望,是各方力量如履薄冰之际的一块试探石。目前调控尚未成功,开发商和购房者仍需面对现实。不管今年的“金九银十”是晚到还是不到;是惨淡收场,是成色不足,还是名副其实,其实都是对楼市调控效果的真正考验。

 

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