情感 >>情感 >> 日志 >>正文
牛刀:房价下降30%对宏观经济没有影响
2011-3-27

牛刀:房价下降30%对宏观经济没有影响

牛刀按语:这是3月16日,我在和讯华东演播室和网友们交流的谈话记录,刊录如此,以飨网友。

和讯网:各位和讯网的网友大家好,欢迎回到华东演播室!今天的地产金融系列报道,我们为大家请来的是著名房地产评论员牛刀先生。牛刀先生,你好!

嘉宾:你好,各位和讯的网友大家上午好,很高兴在和讯网和大家见面!

和讯网:谢谢牛刀先生今天里到演播室同我们的网友分享您的一些观点。我们知道在上个星期日本发生了比较大的本州岛地震,我们也在画面当中看到日本的许多房屋是屹立不倒的。网上有很多的网友就笑言,这样的房子才对得起3万一平的价格。您也在自己的个人博客中提到过是,中国公民必须要全力维护自己的土地所有权。第三轮房价调控的这样一个大环境下面,其实现在我们整个市场对房子的期许是很大的。您觉得在现在第三轮调控的环境下,房价是不是它的泡沫已经破裂了?

嘉宾:现在还不能这样说,你提到了日本建筑,日本的建筑是非常牢固的。日本是个地震多发的国家,它针对地震专门设计了一整套的防震建筑,所以一般的地震都能够抗住这种9级地震的建筑确实是很了不起。但是中国人做事不一样,中国的建筑质量是非常差的,尤其是这三年,官商勾结非常严重,很多偷工减料。这一次日本地震对我们是一个警示,很多朋友问起这些建筑质量的问题,我都劝他们这三年的房子最好不要买,这三年的建筑质量都有问题,没有问题的房子很少。就是这种大的环境中,监理部门已经没有那种很严格、很负责任的态度,所以我觉得我们应该借鉴一下日本的经验,严格一下建筑质量,这是百年大计。

至于目前楼市的走势,还谈不上泡沫的破灭。泡沫破灭,房价是有一个下降的过程,并且房地产开发商企业有一次洗牌的过程,中介有些关店的过程,很多买房的有些断供的问题,这些综合问题全部爆发的时候,才能称得上是房价泡沫的破灭。目前来讲,房子处于一种冰冻时期,政府的政策咱们大家都很清楚,这一次从央行货币政策改变以来,也就是银行进入这种加息通道以来,在行政措施上就采取了这种很严格的限购令。这种限购不仅仅是各个城市制定了不同的政策,而且中央政府采取了六成首付这么一个严格的措施,这个措施出来以后对所有的投机资金是一个打击,也是告诉大家不要再买房子了,你这个时候买房子最后受到的损失你个人得承担所有的风险。六成首付出来以后,各个城市还进行了一些限购,现在国家把限购发展到35个城市,这35个城市也是国家统计局定点抽样调查房价数据的城市,这35个城市也是房价目前上涨比较快的城市。在这些城市来讲,采取这种限购,有利于调剂市场的供求关系。目前来讲,我们不认为房价泡沫会很快破,但是楼市会有一段冰冻期。

和讯网:我们之前房地产金融调查也访问过很多的专家学者,他们认为就像您说的现在这个市场在进入一个静默期,但是由于北上广的城市经济圈的优势,可能这个冰冻期只是暂时的,经过这个冰冻期之后由于需求量仍然存在,北上广这些大的城市经济圈它的房价仍然是稳步上行的,您对这种观点怎么看?

嘉宾:这种想法太天真了,这个房价现在没法涨。比方说北京,它是五年的社保纳税证明,你才能在北京买房,这个就等于说真正要买房的这些人根本就没有指望再买了。然后它的限购令并没有明确是两年还是五年,有的专家建议,比方说李稻葵建议,将北京的限购令从坚持五年改为两年,但是这个北京市政府并没有公开表态说改为两年。如果说北京这样的城市坚持五年的限购令,那么我问你,什么时候你才能保证有这种刚需进来买这个房子把房价抬高起来?

最主要的还是温家宝总理这次在人大会上答记者问当中的表述,房子问题、通胀问题归根到底是个货币问题,他在解决货币问题的同时采取了降低GDP增速的方法。这种方法目前在全球有三个国家在做,一个国家是巴西,一个国家是印度,都降下了GDP的增速。巴西2010年GDP增长是7.3%,现在把2011年的GDP目标降为5.4%,从7.3降到5.4下降了2个点。中国,我们去年是10%多一点点,今年的目标是7%,我们估计今年的GDP可能会达到8%。在这种情况下,整个货币发行要降下来,信贷总量要降下来。比方说我们今年二月份的信贷规模5000多亿,一月份是1万多亿,等于一下降了50%,全年的M2目前来讲可能会低于17%的增长,去年是19.5%。在信贷总量方面来讲,去年的新增贷款大家也都知道是9万多亿,今年来讲,新增贷款可能会低于7万亿。全部的货币收缩对高房价是个沉重的打击,也就是能炒楼的资金基本上沉淀了,沉淀以后要有新的资金重新进入房地产,这个新的资金没有来路,而且很多银行已经限制给开发商贷款。房贷我们大家都知道,六成首付最后给炒房客的贷款也在减少。如果说真正房价还要上涨,它推动房价上涨的因素是货币,这个货币我们进行了一个测算,全国房价上涨5%,国家要新增贷款2万亿给整个房地产贷款,新增贷款2万亿是房价上涨的部分,正常的部分还要占整个新增贷款的36%,整个一半的贷款让房地产一家拿走了,中国其他的工业产业怎么办?中国的实体经济怎么办?中国的调结构、扩内需不是一句空话吗?所以不可能允许房价上涨的。

和讯网:国家从源头上,我从资金上就彻底抑制了房价上涨的可能。

嘉宾:这个还不是抑制房价上涨的问题,它是用朱镕基当年的紧缩银根的方法,现在是紧缩银根,而且今年还面临着两次加息,也要提高存款准备金率,货币进一步收缩,在整个大的环境来讲,它控制流动性。现在市面上还有些流动性没有控制住,没有控制住的话必须还得加息,还得提高存款准备金率,还得控制房地产方面的贷款。

和讯网:其实这一次也不是第一次调控了,从去年的四月份开始就有第一轮、第二轮的调控不断出来,就您的角度来说,您为我们介绍一下,这三轮的调控是不是真的为这个市场带来了一些影响?

嘉宾:调控真正的发挥效益还是进入加息通道,我们进入加息通道是去年10月20日的事,也就是说真正的从货币调控上发力、给力的这种调控是从去年10月20日以后才开始,前面都只是财税的措施、行政的措施和房地产交易环节的一些措施,但是那些措施对这个市场没有影响。因为中国的根源是我们的货币发多了,货币发多了以后就依靠用货币的手段来调节。货币手段采取的工具有两种:一种是金融工具,一种是货币工具。货币工具就是加息、提高存款准备金率,还有其他的金融工具,包括收缩开发信贷,包括提高首付,这些措施一起用起来了。一起用起来目前的力度还不够,一般来讲要加息五次房价才会开始下降。而且我们还面临一个问题,中国是全球少数几个负利率的国家,不解决负利率的问题就不能遏制投机资金。要解决负利率的问题,目前我们的CPI是4.9,我们现在的利率才2.75,4.9:2.75,还要加息五次才能达到转正,转正以后,人民币才能保值。利率没有转正之前,人民币还是处在贬值的状态。人民币一旦处于贬值的状态,就会产生两个问题:一个问题是流动性依然在泛滥,第二个问题是储蓄会大搬家,很多老百姓就不愿意存款了,把钱拿出来进行投资。去年的高峰是11月份,11月份一个月7000亿人民币储蓄大搬家,如果说按照这个速度发展下去,一年就有8万多亿人民币是要搬家出来的,那么在中国的银行系统就会有一定的问题,而且整个金融资产会受到影响。

和讯网:我们现在看到政府其实对整个楼市的调控是分两条线在走,首先我银根紧缩,就像您刚才说的,我去抑制它的整个房地产的上涨或者说调房价,另外一条线它在大力建设保障房。那么对保障房来说,我新增了这么多的保障房,它是不是会真的促进,让商品房真的成为商品,然后让这个市场更加持续、更加健康的发展?

嘉宾:保障房现在在政府的整个调控当中起两个作用,一个是解决租房的群体,公租房的做法在重庆的尝试是成功的,它的公租房能够发挥很好的效益,所以在全国其他的35个城市当中来推广。保障房最大的效应是减少商品房开发以后,为了保证我们的一些材料供应商和与房地产相关的钢铁、水泥、建材等上下游产业链的正常生产……

和讯网:就是一些下游的企业。

嘉宾:一些下游的企业,保证这些正常的社会就业,政府加大了保障房的投放力度,保证了钢材、建材、水泥和很多建筑用产品的需要,商品房供应量就是下降了70%,我一年1000多万套的社会保障性住宅也可以满足这些工厂开工的需要,保证这些工厂的就业,所以开发商就是倒闭了,对政府来讲没有任何问题。

和讯网:就是它通过保障房这样一个手段去保证下游一些企业的生存。

嘉宾:维护社会就业,维护社会稳定。

和讯网:您刚刚说保障房有两个功能,另一个功能呢?

嘉宾:另一个功能,前几年大量开发商品房的时候,忽视了社会保障性的住宅,而且忽视了租房的群体,所以这一次为了保证北上广等35个城市年轻的大学毕业生,包括一些蓝领工人,也包括一些农民工……

和讯网:就是没有房子的人。

嘉宾:没有房子的人,这些人能够住到一个比较廉价的房租,在城市能够创业的群体,所以这种房子是比较解决一个城市的年轻群体住房的急需的,因为他们没有能力购房,但是也有房住,房租也比较便宜,所以他在城市能够立足,他有个创业发挥才智的机会。如果一个城市不维护年轻群体的基本生存和发展的需要,那么这个城市很快就会走进老龄化社会,就会是一个白发飘飘的时代。进入老龄化社会以后,这个城市的所有功能都会萎缩。

和讯网:所以它是基于一个城市发展的目的去遵循提高保障房的机制。

嘉宾:对。

和讯网:我们刚才聊的是目前还没有房子的群体,对于现在有房子的群体来说,曾经有传言说,整个信贷银根的措施会加注到存量的贷款,就是针对存量房的贷款上面。您觉得如果这个政策一旦出来之后,它对现在是不是持有二手房的很多人就会把这个房子抛到市场,那么对整个市场又会形成怎么样的影响?

嘉宾:抛房主要是针对投机资金而言,真正的北京、上海、广州、深圳这些普通的家庭,一个家庭大概都有两套房子,特别是户籍家庭,大概有两套房子的家庭是比较普遍的,这也是中国人的一个习惯。在征税的问题上,我个人观点,目前各个城市自主进行房产税的征收这种做法是不符合中国国情的。房产税这个东西是事关国家民生安宁、社会稳定的大业,这应该是作为一个百年大计来做的,如果让各个城市自行开征,税率不同,开征方法和手段不同,征收对象不同,这样会造成很多的矛盾,应该由国家统一起来,建立一种长效机制,形成中国完整的房产税的征收体系。这样我们可以对第一套免征,一个家庭一套房子免征,第二套微征,征千分之一以下的税率,对持有三套住宅的,那对不起,我征收的可以重税,征收8%,甚至可以征收10%。韩国拥有第四套房子的征到了30%,谁还会去买第四套房子?把这个税率明确以后,才能真正做到调节社会财富的分配机制的作用,否则的话就是政府收收钱。

和讯网:说的直白一点就是缩小贫富差距。

嘉宾:对,这是国际通行的做法,任何国家都是这样的,房产税起这种功能,多有房子的人对不起多交税,多交税以后补贴给买不起房子的人,政府这样做同时还可以弥补一些财政上的收入。

和讯网:您觉得2011年整个政策面和2010年比较起来会有什么样的变化?

嘉宾:目前政策的雏形基本上出来了,政府采取的这些方法从宏观层面上来讲还有很多手段可以用,但是用还是不用,取决于房价是否下降,房价如果不下降,肯定还有更严厉的手段出来。从目前情况来讲,货币手段肯定是还没有用完的,加息还有两次是逃不掉的,现在买房的人和以前买房的人,现在的利率水准会越来越高,负担会越来越重,所以买房的一定要想清楚了,你能不能承担这么大的费用。

和讯网:这样一个政策面,有一些人当然是投机去买房,但是对于一些刚需,就是我必须要去买房的人来说,这个不就加重负担了吗?

嘉宾:现在还不是加重负担的问题,北京这个等于有五年税收才能买房,这个就不仅仅是加重负担的问题,根本就是你五年以后才能买房,也就是说你不要挤在这段时间来买房,这段时间是房价的顶点,这个时候全部涌过来买房,以后房价下降的时候受到危害的群体就会越来越大,前面都是炒楼的人,该怎么买怎么买,好,现在把炒房客的门全部关死,想跑都跑不掉,因为你脱不了手,这不是说你想降价就能卖掉的,房子这个东西很难变现的。然后让一批年轻的,本来就要靠借钱来交首付的这个群体告诉你不要买房了,你要买房的话过两年,保障性住房出来,经济适用房出来,你可以选择这些房子,然后再来制定这些税收,来遏制这些房价,来把整个房地产的整个市场资源调配好。

和讯网:所以您解读的整个宏观政策面,就是现在不要买房。

嘉宾:现在不要买房,现在也没法买房。

和讯网:您对整个楼市的后续情况是怎么看?

嘉宾:后市的情况,历史来看,我是研究过全球各个国家的房地产走势的,任何国家房地产一旦延伸的泡沫导致了通胀,这个房价泡沫是绝对要破的,政府没有办法阻止这种泡沫的破灭,也没有任何一个国家成功阻止过房价泡沫的破灭,包括美国这么强势的国家,它都没有阻止过房价泡沫的破灭,2008年美国次贷危机就是房地产引起的,巴西泡沫、拉美泡沫、日本泡沫、韩国泡沫、香港金融危机、东南亚金融泡沫,对房地产的影响我们大家都看到了。你说把希望寄托在政府维持房价不降,好像大家都有资产,这个资产可以保值,这是没有用的,政府也不会这样做。因为温家宝发出的这个信号非常明确,我要紧缩银根,就是让你房产贬值,不然的话让你房产还继续往上涨,他没有那么多的货币来支撑高房价,也没有意义。

和讯网:房价牵扯到另外一个问题,现在中央政府也好、地方政府也好,包括整个的GDP,房价在这一部分当中占的比例是非常大的,一旦房子受到了非常多的限制之后,对我们整个国家的宏观经济又会产生什么样的影响?

嘉宾:中央的立场、目标都很明确,立场就是降下GDP,我不要保8,保什么8,保什么10,今年的GDP就比去年把目标都定低了3%,就是准备房价下降的。因为商品房的供应减少,会影响到钢铁、建材行业,那么我把保障房建起来,同样维护了钢铁厂、建材企业、房地产所有下游产业产品的正常供应,保证了这些企业正常开工,所以房价下降30%对整个宏观经济一点影响没有。

和讯网:其实这也是对经济转型的一个支持。

嘉宾:对。

和讯网:非常感谢今天牛刀老师来到演播室同我们分享观点,牛刀老师的建议是最近大家最好要停下手中买房的计划了。我们非常感谢牛刀老师今天一系列的建议,也欢迎牛刀老师下次再来为我们分享您的观点。

嘉宾:谢谢!

购《穷人通胀富人通缩》请到:牛刀淘宝签名书专营店

[发表/查看评论]