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中小房企资金濒临断流
2011-8-7 中国证券报

农行开发贷停贷之风刚过,其他三大行高管便出来辟谣。但事实上,中小开发商已经很难获得银行开发贷款。银行捂紧了钱袋子,开发商的日子越发难熬。房地产调控政策未见丝毫松动,很多房企已开始准备过冬。有房企人士表示,早已收缩战线,不再扩张拿地,而银行贷款的趋严和银信合作的封堵对中小房企无异于釜底抽薪。为了维持现金流的正常,不少中小房企资金濒临断流不得不转向民间高利贷。

专家指出,今年四季度到明年一季度,房企资金面将有恶化趋势,不排除未来一段时间中小房企因现金“断流”而暴露风险。对此,商业银行应未雨绸缪,对房贷风险提早预警和防范。

尽管上市银行在半年报中对资产质量普遍很有信心,但本周银监会主席刘明康公开表示,目前商业银行系统性风险隐患暴露不容忽视。

经过两年信贷繁荣后,各银行资产负债表积累的风险已显现化。而银监会更是对压力测试环境层层加码,要求银行评估在经济不景气或房地产市场崩溃时的脆弱性。

银行对房企若即若离

目前商业银行对房地产企业的开发贷款已明显收紧。某全国性商业银行人士透露,在整个8月份,该行获批的房地产开发贷款仅维持在个位数。

央行货币政策报告中指出,二季度房地产贷款增速明显回落。随着各项调控政策的落实,房地产各项贷款指标增速自5月份以来出现明显回落。6月末,主要金融机构房地产贷款余额为8.71万亿元,同比增长40.2%,增速比上年末高2.1个百分点,但比上季度末低4.1个百分点。而这种收紧趋势在三季度仍在继续。

数据显示,在金融杠杆力量的撬动下,2009年房地产行业新增贷款超过22万亿元,占全年新增贷款的20%以上。就在这一年,北京、上海、广州等地房价创出房改以来的飙升纪录。但是今年下半年以来,开发商风光不再。银行捂紧钱袋子让房企变得“水土不服”。

有开发商人士表示,现在开发贷款的回落已经让部分房企不得不勒紧腰带。“房贷收紧迫使我们在策略上作了调整,已经从之前的激进地扩张拿地转向防御,力保现金流稳健。”

上述人士指出,由于房地产本身就是高杠杆行业,银行资金的断流对房地产企业尤其是中小开发商几乎是致命的。

很多中小房地产企业自有资金率一般在20%至30%,其他运营资金主要为银行贷款,特别是去年以来贷款政策宽松、利率较低,大大缓解了企业的资金压力。依照规定,自有资金率达到25%即可预售;一个房地产开发项目的自有资金率达到20%至30%,整个楼盘即能全面启动。

信贷闸门的收紧,正在让房企经历艰难的去杠杆化过程。业内人士指出,房企更多依靠贷款支撑发展,一旦资金出现问题,那么市场风险就会大面积暴露。银行资金如果不能及时到位,不排除未来某些房企在建楼盘出现半拉子工程。

房企资金弹药所剩无几

上述担心已经在沪深两市112家房企半年报公布有所显现。业内人士指出,高负债已经成为当下房企最为鲜明的特点。

半年报显示,112家上市房企上半年实现销售收入1201.18亿元,同比上涨30.8%;累计负债逾7836亿元,较一季度末和2009年底分别增加600亿元和1260亿元。其中,负债总额超过100亿元的公司有17家,地产四大天王“万保金招”的中期负债达2779.4亿元,占总负债额的35%。

此外,超过80家上市房企资产负债率高达50%以上。有77家上市房企经营性现金流为负值,比2009年末的35家增加了一倍多。国信证券报告中显示,上半年122家房地产开发企业经营活动现金流净流出811亿元,净流出水平较一季度末增加371亿元。

经营性现金流的变化已经反映了房企资金短缺的现状。虽然上半年开发商手中囤积现金,但是撑到现在,资金弹药实属无多。

专业人士指出,从房企的资金实力来看,房地产开发企业2010年资金来源中,定金预收款和个人按揭贷款两项占到一半左右。按照房地产调控新政,住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施,都对房企资金面产生影响。

“如果这些政策有效地执行下去,就会对房地产开发企业的融资环境产生很大影响,个别中小房地产公司资金压力会不断上升。同时,其他资金中定金及预收款及其他资金中个人按揭的增长率逐渐降低,无疑也会加重房企资金压力。”

房地产业内人士指出,房企资金链压力取决于现金流入和现金损耗之间的缺口变化。考虑到从政策出台到资金链压力加大需要一段时间,预计前三季度行业风险不会很快体现,但第四季度资金压力明显上升。

数据显示,随着三季度银行对开发贷款的继续严控,现在有个别中小开发商资金状况显著恶化,不得不通过内部认购和降价促销的方式来提高房屋销量,以加速资金回流。甚至为了避免资金断流,有些中小开发商已经开始转向民间融资和房地产信托。

知情人士透露,开发商有的是向个人或公司借高利贷,有的是借巧立名目的“房地产信托理财产品”,融资成本甚至达到了百分二三十,甚至更高。“高利率贷款的时间成本很高,一旦市场观望,住房滞销,问题就暴露了,拖几月就亏损很多,最终不得不降价促销。”

“黑红”名单 银行手中两把剑

农行停贷之风刚过,便有三大行高管出来辟谣,但事实是,中小开发商显然很难得到银行贷款。

一边是房地产企业资金喊渴,急需银行提供资金支援,但是银行这厢审批没有丝毫松懈,从资金源头上卡住了房企的“七寸”。

某银行人士指出,虽然银行对外并未公开停止对开发商贷款,但是实际情况和停贷并无太大差别。银行信贷审批部门“火眼金睛”,只要是开发贷,一般都会压下来。

“分行领导都提示了,除非自己的重点客户,一般不要去碰房地产开发项目,客户有信贷需求,可以推荐其他银行,尽量和客户保持良好关系。”某大型银行信贷部业务经理表示。

据了解,虽说目前监管机构没有对房地产开发贷下达任何指令性文件,但是银行在授信规模上卡得非常严。总行将房地产行业风险系数调高,这样导致对企业的评级下降,想做一些新增贷款非常难。

而且现在房贷审批已经上收到总行,总行目前对项目贷款分为禁止类、优先支持类以及谨慎控制类,目前对房开贷态度就为“谨慎控制”。

“上个月全行业没批下来几单开发贷款,现在审批部门手中有一份黑名单,一份红名单,银行审贷部门会严格按照名单,黑名单上的企业肯定是禁入的,而红名单虽然很多是房地产行业的龙头企业,但是我们信贷投放上也是慎之又慎。”

“现在限制条件非常多,如果“四证”不全,或者资本金没有到位,申请贷款时一点戏都没有。”某银行信贷部门人士透露。

而股份制银行更是直接表示,由于实行额度管理,下半年银行额度有限,一般是挤公司业务,将额度空出来给个人业务,而开发贷就在压缩之列。

今年5月份,银监会在全国范围内的商业银行开展了房地产贷款压力测试工作。相关人士指出,结果显示若房地产价格下跌30%,开发贷款不良率将增加1.2%。

但是相关人士指出,在房地产调控不断深入的情况下,新房成交量和房价下跌持续出现,会延缓房地产开发商资金的回笼,增加其财务成本和经营风险,僵持下去,房地产开发商可能出现资金链断裂问题,部分房地产开发商贷款占比较大的银行贷款质量将首先受到冲击。

银监会相关人士表示,压力测试及其情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断,也不代表房地产信贷政策可能出现变动。但是银行人士指出,对房贷压力测试的不断加码,暗示了房地产贷款风险正在积聚,四季度到明天一季度,房企开发贷款似乎“黄灯”已现。

资金链告急 开发商多渠道筹资

陈莹莹

对于最近银行再度收紧开发贷款的消息,多家大型房地产开发商公司人士表示,目前他们的贷款没有受到很明显的影响,但相关的贷款审批异常严格。业内人士分析,开发贷款收紧受影响最大的是中小型房地产开发商。

大房企受影响不大

一家有央企背景的开发商人士表示,此前他所在的公司高管确实听说农行下发全面暂停房地产开发贷款的通知,要求房地产开发贷款、土地开发贷款等暂停发放。但是,公司高层仍要求各分公司积极“拿地”。“公司高层从来没有说过贷款有难度,我们公司拿贷款几乎没有遇到过问题。”

南方某二线城市的一家具有港资背景的房地产开发商人士说,“目前我所了解的很多开发商正在开发的地,很多都是去年拿的。所以,现在看来,银行收紧开发贷款对我们的影响不是特别大。”

业内人士分析,目前的政策只是对中小房地产商产生较大影响。对于大型房地产商而言,即使除去囤地等因素,这类开发商通常都资金雄厚、背景强大,融资渠道多元化。所以目前的大环境对于他们的影响十分有限。

小企业另寻融资渠道

上海一家小房地产开发公司的李先生表示,“目前像我们这种规模的房地产公司,几乎不可能从银行贷到钱了。”银行表面上没有停止发放新的开发贷款,但银行对优质开发商才放款的条件十分苛刻,因此中小房企很难“排上号”。

李先生表示,目前上海的中小开发商中至少已有六成面临资金链“困境”。“以前,我们还能走其他的渠道来获得资金。现在,监管部门对一些间接融资的方式都加大了监管力度。我们这些小房企不得不使尽浑身解数,尽量和地方、银行搞好关系,否则真的可能一分钱都拿不到。下下之策,就是倚靠其他的自给来源了。”他所说的资金来源是指民间借贷,但这种借贷方式的代价往往是比银行高五六倍的利息。

业内人士表示,根据1至7月的统计数据,房地产开发企业本年资金来源38876亿元,同比增长39.4%。其中,企业自筹资金14394亿元,增长50.8%。与其他资金来源相比,增幅最为突出。开发商自筹资金的增多,显示出调控政策已经影响到开发商,其效果将在下半年传导至新盘销售中。

贷款审批更加严格

某大型房地产开发商董秘向中国证券报记者透露,最近该公司刚刚从银行拿到一笔13亿元贷款,贷款审批明显比以前严格了很多。“上了无数个会,先是分行,然后是总行,而且需要一堆文件和合同,连总包合同都需要。”

她说,“不仅如此,银行还严格限定了贷款用途。也就是说,钱必须是开发楼盘、盖房子用的,而且款项按工程进度给。”

业内人士认为,未来房地产开发商拿地会更加谨慎,一般的中小型开发商可能不敢再拿地了。调控的最终结果应该是整个房地产行业的大整合,资质差的企业将被淘汰。

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